New-Build Property Purchase Guide for Foreign Buyers in Spain
From choosing the development to your tax obligations after completion — the full process, always distinguishing between EU/EEA buyers and non-EU buyers.
Two buyer profiles, one goal
Before walking through the process, it helps to know what changes legally depending on your nationality. This table summarises the differences that reappear at each stage.
| EU / EEA / Switzerland | Non-EU | |
|---|---|---|
| Right to buy | No restrictions; free movement of capital and people. | No restrictions on buying; some coastal/border zones require prior military clearance. |
| NIE | Mandatory, straightforward process via a Foreigners’ Office or Spanish consulate. | Mandatory, same process, though consular appointments can take longer depending on the country. |
| Residency via purchase | Not applicable (already have free residency rights as EU citizens). | The old real-estate “Golden Visa” was abolished on 3 April 2025 (Organic Law 1/2025). Buying property no longer grants residency. |
| Mortgage financing | Typical LTV up to 70% of appraised value. | Typical LTV 60-70%, with stricter documentation and solvency requirements. |
| Non-Resident Income Tax (IRNR) | General rate 19% on imputed or rental income. | General rate 24% (unless a double-taxation treaty applies). |
| Wealth Tax | Can elect the regional regime (Andalusia: 100% rebate for net wealth up to roughly €3M). | Same option available following EU case law and reforms extending it since 2015-2025. |
Choosing the development
Exactly the same rules apply to EU and non-EU buyers here — this stage is about due diligence, not legal status.
Before you focus on finishes or views, vet the developer: years in business, previously completed developments, and actual delivery record versus what was promised. Ask for references from previous buyers where possible.
- Verify the building licence with the relevant town hall.
- Confirm the developer holds the bank guarantee or surety insurance covering stage payments, required by the Spanish Building Standards Act (LOE) and the Technical Building Code.
- Check the project has been approved by the architects’ association and confirm the land’s urban planning classification.
- Compare specifications across similar developments in the same area — Marbella, Estepona, Benalmádena, Mijas, Fuengirola, Manilva and Sotogrande sit at very different price points.
Pre-purchase procedures
The NIE is the mandatory first step for both profiles — nothing can be signed before a notary or opened at a bank without it.
EU / EEA
Can apply for the NIE directly at a Foreigners’ Office in Spain or at the Spanish consulate in their home country. Usually resolved within a few weeks.
Non-EU
Same NIE process, though consular appointments can take longer depending on the country. Start the process 2-3 months ahead of the planned signing date.
- Open a Spanish bank account (needed for utilities, payments to the developer and, if applicable, the mortgage).
- Request a land registry extract (nota simple) for the property or the parent plot under construction, to check for charges, developer mortgages or annotations.
- Verify the planning status: confirm the plot is not subject to any planning enforcement or land-classification dispute.
Reservation and deposit contract
The reservation takes the unit off the market while the full paperwork is prepared. For off-plan property, legal protection of this sum is critical.
The reservation agreement (typically €3,000-6,000, or a small percentage of the price) reserves the unit for an agreed period, usually 15-30 days, while the definitive purchase contract is drafted.
- Insist that the reservation amount is covered, from the very first euro, by the developer’s bank guarantee or surety insurance (mandatory by law for off-plan new-build).
- Review withdrawal penalty clauses, for both buyer and developer.
- Confirm the staged payment schedule and its link to specific construction milestones (foundations, structure, roof…).
Financing
Real differences between profiles show up here, both in the percentage financed and the documentation required.
EU / EEA
- Typical LTV: up to 70% of appraised value.
- Documentation: passport/ID, NIE, recent payslips or tax returns from the home country, bank statements.
- Smoother access to Spanish banks thanks to EU tax information-sharing agreements.
Non-EU
- Typical LTV: 60-70%, sometimes lower depending on country of origin and the bank’s risk profile.
- Extra documentation: enhanced source-of-funds evidence under anti-money-laundering rules.
- Some lenders require additional life or repayment insurance.
Common alternatives: developer-financed staged payments during construction (no bank involved), or combining personal savings with a smaller mortgage tranche taken out at completion.
Purchase contract and staged payments
The typical structure on the Costa del Sol spreads the price across several milestones before delivery.
Every staged payment must be covered by the developer’s guarantee or surety insurance from day one — not only once a certain amount is reached. This is one of the points most worth reviewing with an independent lawyer before signing.
- Confirm the contract correctly identifies the registered plot (or the parent plot, if not yet split into individual units).
- Check built, usable and terrace surface areas and how they’re reflected in the price per square metre.
- Review force majeure clauses and their effect on delivery deadlines.
Public deed and key handover
Signing day at the notary concentrates most of the taxes and formalisation costs.
EU / EEA
Can sign in person or through a power of attorney granted in the home country (with a Hague Apostille and sworn translation if not in Spanish).
Non-EU
Same power-of-attorney mechanism. If the home country is not a party to the Hague Convention, the document requires consular legalisation instead of an apostille.
Tax obligations after purchase
Buying doesn’t close the tax chapter: the property generates annual obligations for as long as you own, use or let it.
IRNR — EU / EEA
- General rate: 19% on imputed income (own use) or net rental income.
- Deductible expenses available on rental income (unlike non-EU owners).
- Form 210, filed annually (own use) or quarterly (rental).
IRNR — Non-EU
- General rate: 24% on imputed income or gross rental income (no expense deductions, unless a double-taxation treaty says otherwise).
- Same Form 210, same filing deadlines.
- Check the double-taxation treaty in force between Spain and your country of tax residence, which may modify the applicable rate.
- IBI (local property tax): annual municipal charge on the cadastral value, roughly 0.4%-1.1% depending on the town hall.
- Refuse collection fee and other municipal charges, depending on the municipality.
- Wealth Tax: Andalusia offers a 100% rebate for net wealth up to roughly €3M (Decree-Law 7/2022). Above that threshold, the national Temporary Solidarity Tax on Large Fortunes (ITSGF) applies, partly neutralising the regional rebate. EU/EEA non-residents — and, following recent reforms, non-EU residents too — can elect Andalusia’s regional rules if that is where the largest share of their Spanish assets is located.
- Holiday rentals: if the property is let, rental income must be declared via Form 210 (quarterly) and the property must be registered with the relevant regional tourism register (Registro de Turismo de Andalucía).
Status-specific considerations
EU / EEA / Switzerland
Free movement of people and capital: no residency authorisation is needed to buy or to spend time in the property. Buyers can register on the local padrón freely if they establish habitual residence in Spain.
Non-EU
Can buy without restriction, but the purchase no longer grants residency since the real-estate Golden Visa was abolished (3 April 2025, Organic Law 1/2025). Anyone wishing to reside in Spain should look at other routes: the Digital Nomad Visa, the Non-Lucrative Visa, the Entrepreneur Visa, or the EU Blue Card for qualified professionals. Golden Visa applications filed before 3 April 2025 keep their rights under the previous rules.
Appendix
Document checklist
EU / EEA
- Valid passport or ID card
- NIE
- Spanish bank account
- Proof of income / tax return
- Power of attorney (if not signing in person)
Non-EU
- Valid passport
- NIE
- Spanish bank account
- Enhanced source-of-funds documentation
- Power of attorney with apostille or consular legalisation
Glossary
- NIE
- Foreigner Identification Number. Required for any economic transaction in Spain.
- Nota simple
- Land registry extract showing ownership and any charges on a property.
- Arras
- Deposit/reservation contract preceding the definitive purchase agreement.
- AJD
- Stamp Duty on documented legal acts. Regional tax charged on the new-build deed alongside VAT.
- IRNR
- Non-Resident Income Tax. Filed via Form 210.
- IBI
- Annual municipal property tax based on the cadastral value.
- LOE
- Spanish Building Standards Act. Sets out buyer guarantees for off-plan new-build.
Guía de Compra de Obra Nueva en España para Extranjeros
De la elección de la promoción a las obligaciones fiscales tras la escritura — el proceso completo, diferenciando siempre entre comprador comunitario (UE/EEE) y no comunitario.
Dos perfiles de comprador, un mismo objetivo
Antes de entrar en el proceso, conviene tener claro qué cambia legalmente según tu nacionalidad. Esta tabla resume las diferencias que reaparecerán en cada fase.
| Comunitario (UE / EEE / Suiza) | No comunitario | |
|---|---|---|
| Derecho a comprar | Sin restricciones, libre circulación de capitales y personas. | Sin restricciones para comprar; sí existen zonas con autorización militar previa (costeras/fronterizas). |
| NIE | Obligatorio, trámite simple vía Oficina de Extranjería o consulado. | Obligatorio, mismo trámite, a veces con cita más limitada según consulado. |
| Residencia vía compra | No aplica (ya tienen libre residencia como comunitarios). | La antigua “Golden Visa” inmobiliaria quedó suprimida el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). La compra ya no da derecho a residencia. |
| Financiación hipotecaria | LTV habitual 70% del valor de tasación. | LTV habitual 60-70%, con mayor exigencia documental y de solvencia. |
| Impuesto sobre la Renta de no residentes (IRNR) | Tipo general 19% sobre rentas imputadas o de alquiler. | Tipo general 24% (salvo convenio de doble imposición aplicable). |
| Impuesto sobre el Patrimonio | Puede optar por la normativa autonómica (Andalucía: bonificación del 100% hasta patrimonios de ~3 M€). | Misma opción disponible desde la extensión jurisprudencial del TJUE y reformas 2015-2025. |
Elección de la promoción
El mismo criterio aplica a comunitarios y no comunitarios: aquí no hay diferencias legales, solo buen criterio.
Antes de fijarte en calidades o vistas, evalúa al promotor: años de actividad, promociones entregadas y plazo real de entrega frente al comprometido. Pide referencias de compradores anteriores si es posible.
- Verifica la licencia de obra (licencia municipal de edificación) en el ayuntamiento correspondiente.
- Confirma que el promotor dispone del aval bancario o seguro de caución que garantiza las cantidades entregadas a cuenta, exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y el Código Técnico de la Edificación.
- Revisa el proyecto visado por el colegio de arquitectos y la calificación urbanística del suelo.
- Compara memoria de calidades entre promociones similares en la misma zona (Marbella, Estepona, Benalmádena, Mijas, Fuengirola, Manilva, Sotogrande tienen rangos de precio muy distintos).
Trámites previos a la compra
El NIE es el primer paso obligatorio para ambos perfiles — sin él no se puede firmar nada ante notario ni abrir cuenta bancaria.
Comunitario (UE/EEE)
Puede solicitar el NIE directamente en la Oficina de Extranjería en España o en el consulado español de su país de origen. El trámite suele resolverse en pocas semanas.
No comunitario
Mismo trámite de NIE, aunque la cita consular puede tener mayor demora según el país. Se recomienda iniciar el trámite con 2-3 meses de antelación sobre la firma prevista.
- Apertura de cuenta bancaria en España (necesaria para domiciliar suministros, pagos al promotor y, en su caso, la hipoteca).
- Solicitud de nota simple registral del inmueble o de la finca matriz en construcción, para comprobar cargas, hipotecas del promotor o anotaciones.
- Verificación de la situación urbanística: que la parcela no esté afectada por disciplina urbanística o litigios de calificación de suelo.
Reserva y contrato de arras
La reserva bloquea la vivienda mientras se prepara la documentación completa. En obra nueva, la protección legal de este importe es crítica.
El contrato de reserva (normalmente 3.000-6.000 € o un pequeño porcentaje del precio) retira la unidad del mercado por un plazo acordado, típicamente 15-30 días, mientras se redacta el contrato de compraventa definitivo.
- Exige que el importe de reserva quede cubierto, desde el primer euro, por el aval bancario o seguro de caución del promotor (obligatorio por ley en obra nueva sobre plano).
- Revisa cláusulas de penalización por desistimiento, tanto del comprador como del promotor.
- Confirma el calendario de pagos aplazados y su vinculación a hitos de construcción concretos (cimentación, estructura, cubierta…).
Financiación
Aquí sí aparecen diferencias reales entre perfiles, tanto en el porcentaje financiable como en la documentación exigida.
Comunitario
- LTV habitual: hasta 70% del valor de tasación.
- Documentación: pasaporte/DNI, NIE, últimas nóminas o declaración de renta del país de origen, extractos bancarios.
- Acceso más fluido a la banca española por acuerdos de intercambio de información fiscal dentro de la UE.
No comunitario
- LTV habitual: 60-70%, en ocasiones inferior según país de origen y perfil de riesgo del banco.
- Documentación adicional: justificación reforzada del origen de fondos (normativa de prevención de blanqueo de capitales).
- Algunas entidades exigen un seguro de vida o de amortización adicional.
Alternativas frecuentes: financiación directa del promotor en cuotas durante la construcción (sin banco de por medio), o combinación de ahorro propio con un tramo hipotecario reducido al momento de la entrega de llaves.
Contrato de compraventa y pagos aplazados
La estructura habitual en la Costa del Sol distribuye el precio en varios hitos antes de la entrega.
Cada pago aplazado debe quedar cubierto por el aval o seguro de caución del promotor desde el primer día — no solo desde que se supera un determinado importe. Es uno de los puntos que más conviene revisar con un abogado independiente antes de firmar.
- Confirma que el contrato identifica registralmente la finca (o finca matriz si aún no está dividida horizontalmente).
- Revisa la superficie construida, útil y de terraza, y su reflejo exacto en el precio por metro cuadrado.
- Verifica cláusulas de fuerza mayor y su efecto sobre los plazos de entrega.
Escritura pública y entrega de llaves
El día de la firma ante notario concentra la mayor parte de los impuestos y costes de formalización.
Comunitario
Puede firmar en persona o mediante poder notarial otorgado en su país de origen (con apostilla de La Haya y traducción jurada si el idioma no es español).
No comunitario
Mismo mecanismo de representación mediante poder notarial. Si el país de origen no es parte del Convenio de La Haya, el documento requiere legalización consular en lugar de apostilla.
Obligaciones fiscales tras la compra
La compra no cierra el capítulo fiscal: la propiedad genera obligaciones anuales mientras la mantengas, la uses o la alquiles.
IRNR — Comunitario (UE/EEE)
- Tipo general: 19% sobre la renta imputada (uso propio) o sobre el rendimiento neto del alquiler.
- Gastos deducibles en caso de alquiler (a diferencia de los no comunitarios).
- Modelo 210, presentación anual (uso propio) o trimestral (alquiler).
IRNR — No comunitario
- Tipo general: 24% sobre la renta imputada o el rendimiento íntegro del alquiler (sin deducción de gastos, salvo convenio de doble imposición que disponga lo contrario).
- Mismo modelo 210, mismos plazos de presentación.
- Revisar el convenio de doble imposición vigente entre España y el país de residencia fiscal, que puede modificar el tipo aplicable.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): tasa municipal anual sobre el valor catastral, entre el 0,4% y el 1,1% aproximadamente según el ayuntamiento.
- Tasa de basuras y otras tasas municipales, según el municipio.
- Impuesto sobre el Patrimonio: en Andalucía existe bonificación del 100% para patrimonios netos hasta aproximadamente 3 M€ (Decreto-Ley 7/2022). Por encima de ese umbral, entra en juego el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF) estatal, que neutraliza parcialmente la bonificación autonómica. Los no residentes de la UE/EEE, y desde reformas recientes también de terceros países, pueden optar por aplicar la normativa autonómica de Andalucía si allí radica el mayor valor de sus bienes en España.
- Alquiler turístico/vacacional: si se explota la vivienda, se debe declarar el rendimiento en el modelo 210 (trimestral) y cumplir con el registro turístico autonómico correspondiente (Registro de Turismo de Andalucía).
Consideraciones específicas por estatus
Comunitarios (UE/EEE/Suiza)
Libre circulación de personas y capitales: no necesitan autorización de residencia para comprar ni para pasar temporadas en la vivienda. Pueden empadronarse libremente si fijan su residencia habitual en España.
No comunitarios
Pueden comprar sin restricciones, pero la compra ya no otorga derecho de residencia desde la supresión de la Golden Visa inmobiliaria (3 de abril de 2025, Ley Orgánica 1/2025). Quienes deseen residir en España deben optar por otras vías: visado de nómada digital, visado no lucrativo, visado de emprendedor o Tarjeta Azul UE para profesionales cualificados. Las solicitudes de Golden Visa presentadas antes del 3 de abril de 2025 mantienen sus derechos bajo la normativa anterior.
Anexo
Checklist documental
Comunitario
- Pasaporte o DNI en vigor
- NIE
- Cuenta bancaria española
- Justificante de ingresos / declaración de renta
- Poder notarial (si no firma en persona)
No comunitario
- Pasaporte en vigor
- NIE
- Cuenta bancaria española
- Justificación reforzada del origen de fondos
- Poder notarial con apostilla o legalización consular
Glosario de términos
- NIE
- Número de Identidad de Extranjero. Imprescindible para cualquier operación económica en España.
- Nota simple
- Documento del Registro de la Propiedad que informa sobre titularidad y cargas de un inmueble.
- Arras
- Contrato de señal o reserva previo a la compraventa definitiva.
- AJD
- Actos Jurídicos Documentados. Impuesto autonómico que grava la escritura de obra nueva junto al IVA.
- IRNR
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Se declara mediante el modelo 210.
- IBI
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Tasa municipal anual sobre el valor catastral.
- LOE
- Ley de Ordenación de la Edificación. Regula las garantías del comprador en obra nueva.